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5月起,楼市或迎来“抛售潮”?内行人预测:未来房价或超出想象 ...

2022-5-4 08:33| 发布者: 红影| 查看: 102| 评论: 0 返回上一级

摘要: 2020年4月,央行公布了一份关于城镇家庭的统计报告。数据显示,截至2019年12月,我国城镇家庭户均资产为317.9万元,资产主要以实体资产构成,其中房产占比超七成。与此同时,我国城镇家庭住房普及率超过96%,户均持 ...

2020年4月,央行公布了一份关于城镇家庭的统计报告。数据显示,截至2019年12月,我国城镇家庭户均资产为317.9万元,资产主要以实体资产构成,其中房产占比超七成。与此同时,我国城镇家庭住房普及率超过96%,户均持有1.5套房,持有两套房的家庭占比31%,持有三套及以上房产的家庭占比10.5%。结合第七次人口普查数据,不断算出持有两套房的家庭数量约为1.08亿,持有三套及以上住房家庭数量约为0.38亿。

上述数据说明两个问题,其一是当前楼市真正的住房需求已经不足,并且住房已经出现了明显过剩的情况。其二是随着过去房价不断上涨,许多人都将房产作为主要投资对象,助推了房价进一步大涨。由于楼市不健康、不成熟的发展下,导致了一系列问题出现,比如百姓消费能力持续降低、高房价与城市发展不协调、实体经济边缘化、部分地方对于土地依赖程度过高等。

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正因如此,2016年底我国正式提出了“房住不炒”的理念,与此同时开始了持续的调控,根据国家统计局公布的数据显示,自2018年起,我国房价大涨趋势就已经停止,取而代之的是涨幅不断收缩,意味着房产的投资属性在不断降低,随着时间进入2021年下半年,房价更是出现了罕见的持续性下跌,年末平均房价回落至9500元/㎡,相较最高点降低了15%,70个典型城市中,七成城市新房价格下跌,二手房价格回落的城市占比更是高达九成。

房地产专家冯仑曾表示,对于炒房客投资者来说,考虑到房贷、折旧率、持房成本等多方面因素,一旦房价涨幅低于9%,就毫无盈利空间了。也就是说,当前的楼市对于投资房产的群体来说,基本上已经没有盈利空间,大概率会出现亏损。可能有个别城市涨幅超过9%,但对于炒房客投资者来说,需要房价涨幅稳定超过9%才能盈利,由此可见当前住房已经失去了投资属性。

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随着住房金融属性的消除,越来越多的炒房客投资者都在抛售房产,公开资料显示,当前已经有11个中心城市,二手房挂牌量超过了10万套,并且其中大多数都是高能级城市:杭州挂牌量超过17万套,重庆超过16万套,天津为15.2万套,成都为14.8万套,沈阳为13.5万套,武汉为12.6万套,南京、苏州超过11万套,西安、广州、哈尔滨超过10万套。为什么说一定是炒房客抛售的房产呢?原因很简单,这些城市近两年房价并没有出现大跌,并且大多数时候还在上涨,因此不可能是刚需群体在抛售。

根据相关机构统计的消息显示,上述城市的二手房挂牌量仍在快速增加。正如独立经济学家马光远总结的那样:当前的楼市已经出现了自98年房改以来大家第一次形成的共识,那就是房地产要走下坡路了,房地产的“黄金时代”已经过去,未来房价下跌会成为常态,2022年将成为中国房地产的新生元年。随着4月“抛售潮”的来临,内行预测未来房价或将“超出想象”,主要有三个原因:

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1、“房住不炒”已经成为长期调控政策,未来房价走势逐渐明朗

根据中原地产公布的数据显示,2021年我国楼市调控次数高达651次,同比2020年增长33%,调控次数全面刷新历史纪录。与此同时,去年更是迎来一系列的“硬核”调控,有金融层面的“三道红线”,限制房企的负债,还有“限贷令”收紧流入楼市的资金注水口;有针对二手房市场的“二手房指导价”;还有针对土地市场的“两集中”,有效抑制了房价泡沫的形成。

与此同时,正如专家强调的那样,一旦我国房地产市场突破“两个18”,即商品房销售金额超过18万亿元,销售面积超过18亿平米,意味着楼市发展已经达到顶点,即将“触顶反弹”,理由是无论怎么计算都不会有更好的数据出现了。根据易居研究院公布的数据显示,2021年我国商品房销售额为18.7万亿元,销售面积为18.3亿平米。说明已经突破了“两个18”。

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2、楼市真正购房需求显现,在供过于求的大趋势下,市场会继续偏向“买方市场”

上文已经提到过,当前我国真正的住房需求已经不足4%,但反观住房供应,已经出现了明显的过剩情况。克而瑞研究中心披露数据显示,截至2022年2月28日,商品住宅库存量TOP20城市中,青岛、沈阳、武汉位居“商品住宅库存量”的前三名,都超过了2000万平方米。其中青岛超过了2500平方米。狭义库存方面,第一名是贵阳,商品住宅的广义库存超过了1.8亿平方米,有8座城市的广义库存超过了1亿平方米。

与此同时,去化周期最长的三个城市分别是防城港、连江、大连。其中防城港的商品住宅去化周期达到了90个月左右,连江超过80个月,大连、烟台、河源超过了50个月。由此可见,当前的楼市已经出现了明显的供应过剩的问题,在供过于求的大趋势下,市场会继续偏向“买方市场”,原因很简单,房子本质上也是一种商品,在供不应求的情况下价格会上涨,在供过于求的趋势下,价格会下跌。

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3、房产税即将落地

一直以来,房产税都被喻为楼市调控的“大招”,经过十多年的准备,如今终于已经到了实质性推进阶段——10月23日的重要会议上,已经明确了房产税将在部分试点城市落地。房产税能够有效调控房价吗?答案是肯定的,无论是根据已经出台房产税的国家的经验,还是国内黄奇帆、任泽平、马光远等经济专家的观点来看,房产税都能够起到明显调控房价的效果。

因此,对于刚需来说,未来房价会逐渐偏向理性发展,因此没有必要像过去房价大涨时期背负过高的负债买房了,在经济条件允许的情况下,可以选择流入集中流入的热点城市,在经济不允许的情况下,就算今年买不起也可以明年再买。对于投资房产的群体来说,当前房子已经不具备任何的投资属性,因此不建议继续投资房产,以免未来出现亏损甚至面临“无人接盘”的问题而烂在手中。


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